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Nullité du mandat d'un Agent immobilier en cas de délivrance d'un congé avec offre de vente : la Cour de cassation change sa position

Le 12 mars 2017

La Cour de cassation, réunie en sa Chambre Mixte, vient de réaliser un revirement de jurisprudence en matière de droit immobilier le 24 février 2017 (Cass. Mix., 24 fév. 2017, n°15-20.411) dont le raisonnement devrait en interpeller plus d'un. Plus précisément, le revirement s'inscrit dans une question complexe, au carrefour de plusieurs notions, dont celles du mandat, de la relativité des conventions et du statut particulier des agents immobiliers.

Les faits de l'arrêts sont simples. Un agent immobilier avait fait délivrer le 29 octobre 2012 un congé avec offre de vente pour le 14 mai 2013 à Madame X..., laquelle était locataire des lieux depuis le 15 mai 2007. Madame X... qui était locataire du bien a agi en annulation du congé avec offre de vente devant la juridiction compétente. La Cour d'appel ayant rejeté sa demande de nullité, elle se pourvoit en cassation. 

La question se posait de savoir si Madame X... qui n'était que locataire du bien à usage d'habitation mais pas réellement lié par le mandat entre l'agent immobilier et le bailleur avait la possibilité de revendiquer la nullité d'un mandat qui ne la concernait pas.

Il fallait en conséquence distinguer entre la nullité absolue (ouverte à toute personne ayant un intérêt) et la nullité relative (ouverte aux simples parties contractantes). La précédente jurisprudence de la Cour de cassation (Civ. 1ème, 25 février 2003, n°01-00.461 ; Civ. 3ème, 8 avril 2009, n°07-21.610 B n°80) conduisait systématiquement à combiner la loi du 6 juillet 1989 et la loi dite "Hoguet" relative au statut des agents commerciaux afin de soutenir que la nullité doit être absolue et que toute personne y ayant intérêt puisse la soulever. Dans ce cas, Madame X... aurait peut être obtenu gain de cause.

Or, la Chambre mixte de la Cour de cassation opère un changement de sa jurisprudence qui elle-même résulte de la promulgation de l'ordonnance n°2016-131 en date du 10 février 2016 portant réforme sur le droit des obligations. La Cour soutient que puisque la réforme a consacré la distinction entre nullité absolue et nullité relative, il convient de considérer qu'en application de la loi, la seule nullité pouvant être mise en oeuvre en l'espèce est une nullité relative.

Madame X... ne pouvait donc pas se prévaloir de ladite nullité et doit bel et bien quitter le bien ou décider de l'acquérir en raison du droit de préemption dont elle dispose.

Cette précision de la Cour de cassation, qui plus est réunie en Chambre mixte, semble être bienvenue. En effet, la Chambre mixte prend en compte l'évolution de la loi, notamment de la très importante réforme du droit des obligations, pour venir détailler que la nullité doit elle-même être lue en fonction de l'évolution de la loi.

Les conséquence sont doubles. D'abord, il n'est plus possible pour un tiers au contrat de mandat d'invoquer la nullité comme vient de l'affirmer la Chambre mixte de la Cour de cassation pour des irrégularités de forme du mandat. Toutefois, une nouvelle obligation pèse indirectement sur les agents immobiliers : faire attention à la rédaction du mandat et prendre en compte toutes les spécifications de la loi et de la jurisprudence afin de se conformer au droit en vigueur.

Cette solution est bienvenue. Elle va éviter que les montages transactionnels de vente immobilière, des nullités purement formelles puissent être soulevées par des justiciables qui ne sont même pas partie intégrante au contrat d'agent immobilier. La décision est d'autant plus bienvenue qu'elle va également pousser les agents immobiliers à se responsabiliser davantage. Car si un tiers ne peut pas soulever une irrégularité formelle en raison du jeu des nullités, la partie au contrat, elle, le peut.

Asif ARIF

Avocat au Barreau de Paris

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