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Même si la dette locative est apurée, vous pouvez expulser ! Asif ARIF, Avocat Paris 16

Le 20 février 2019

Voici un arrêt de la Cour de cassation qui en ravir plus d'un. Asif ARIF, Avocat en droit immobilier, spécialisé en expulsion immobilière, vous explique l'impact de l'arrêt de la Cour.

1. Rappel du contexte locatif

Souvent, les locataires qui ne paient pas les loyers sollicitent, auprès de la juridiction et après avoir reconnu la dette, des délais de paiement. Les propriétaires pensent alors que si ces mêmes locataires paient leur loyer courant en sus du montant qu'ils doivent régler chaque mois, la dette sera purgée et l'expulsion impossible.

2. Ce que dit la Cour de cassation

Ce n'est pas la position de la Haute Cour. L’effacement de la dette n’empêche pas le propriétaire de demander l’expulsion, c’est ce que nous enseigne une décision de la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation rendu le 10 janvier 2019 (17-21.774)

La Cour de cassation estime que l’effacement de la dette locative n’équivaut pas à son paiement et ne fait pas disparaître l’inexécution contractuelle du locataire qui n’a pas régler le loyer. Le maintien de l’existence de la faute contractuelle offre au juge saisi d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, la faculté préservée d’apprécier, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation.

3. Points d'attention éclairant

Attention, si le locataire reste dans les lieux, il demeure alors tenu du paiement du loyer, paiement qui à défaut d’être honoré constituera une dette nouvelle, qui pourra justifier une nouvelle procédure judiciaire de résiliation du bail et d’expulsion du locataire. Car les créances postérieures à la simple décision de recevabilité du dossier de surendettement par la commission éponyme restent exigibles, nonobstant l’engagement de la procédure de rétablissement.

L’expulsion avait été jugée possible également dans l’hypothèse où la clause résolutoire était à la date de la décision de recevabilité du dossier, déjà acquise, l’effacement de la dette locative devait alors être considéré comme sans incidence (Deuxième Chambre Civile de la Cour de cassation, 18 février 2016, n°14-17.782). Enfin, il ne faut pas oublier que le bailleur garde la possibilité de demander au juge la résiliation u bail en raison de tout manquement contractuel quel qu’il soit.

Marouane Galici

Juriste

N'hésitez pas à contacter Maître Asif ARIF, Avocat à Paris 16 en droit immobilier et expulsion locative, compétent également à Paris (75), en Seine-Saint-Denis (93), dans l'Essonne (91), dans le Val d'Oise (95) mais également dans les Yvelines (78) ou dans le Val-de-Marne (94) pour toutes questions supplémentaires liées à votre dossier : asif.arif@cabinet-arif.com ou au 01.86.65.78.06

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