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L'exception de nullité d'un bail locatif n'est pas toujours recevable !

Le 16 avril 2017

Un arrêt rendu par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision importante concernant le régime de l'indivision dans le cadre des baux locatifs mais également dans le cadre du régime de l'exception de nullité (Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 16-13063).

On le sait que l'action en nullité peut être exercée de deux sortes :

  • la nullité d'un bail locatif peut être sollicitée par les locataires ou les bailleurs par voie d'action en portant une assignation devant le tribunal d'instance compétent,
  • la nullité d'un bail locatif peut également être demandée par voie d'exception, c'est-à-dire en tant que moyen de défense au fond lors d'un procès qui est intenté, soit aux bailleurs soit aux locataires.

Dans cette affaire, les locataires avaient soulevé l'exception de nullité d'un bail locatif par voie d'exception en arguant que celui-ci, établit au nom d'une indivision, ne pouvait pas être valable.

La Cour de cassation a estimé que certes l'exception de nullité pouvait être opposée et qu'en effet, une iundivision ne peut pas valablement souscrire un bail locatif - et, a fortiori, donner un congé ou assigner en validité du congé. Toutefois, la Cour de cassation émet ici une légère distinction qui justifie que les locataires sont déboutés de leur demande : les locataires avaient déjà commencé à exécuter le contrat.

Ne pas accorder la nullité en raison d'un début d'exécution du contrat semble tout à fait adapter à la situation contractuelle que nous avons devant nous. Si les locataires savaient dès le départ que le bail était nul, pourquoi ont-ils pris la peine de l'exécuter dans un premier lieu ? En réalité, la Cour de cassation sanctionne le comportement fallacieux de certains locataires qui souhaiteraient bénéficier des dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 tout en ne prenant jamais aucune responsabilité. Cette décision est donc bienvenue.

Asif ARIF

Avocat à la Cour

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